Simsarlığı, genel anlamda “Bir ticari işlemin gerçekleştirilmesine yüzdelik karşılığı aracılık eden gerçek veya tüzel kişi” olarak tanımlayabiliriz.
Bir başka anlatımla ;Simsarlık çeşitli nedenlerle bir araya gelemeyen kisiler arasında bir sözlesmenin kurulması olanağını sağlayan aracılık türüdür. Bu aracılığı yapan kişiye de Simsar denir.
Günlük hayatta “Komisyoncu”, “Tellal”, “Aracı”, isimleri hatta yöreye göre farklı isimlerin de kullanıldığı olmaktadır.
Simsarlık çok eski bir meslek olup, Ortaçağ’da dahi ticari ilişkilerde resmi bir sıfat olarak mevcuttu.Eski dönemlerde, özellikle ulaşım ve haberleşme araçlarının yetersizliği, bu aracıların önemini artırmaktaydı.
Simsarlık, eskiden tasıma ve haberlesme araçlarının yetersizligi yüzünden gelismisti. Bugünkü varlık nedeni ise, isbölümünün gelismesi sonucunda çok fazla meslek ve is alanının ortaya çıkması ile uzmanlasma olgusunun baslamasıdır. Bu olgu, bazı konularda simsarlığın önemini daha da artırmaktadır.
Ülkemizdeki uygulamada simsarlık en çok “taşınmaz (gayrimenkul) simsarlığı” olarak görülmekte , genel olarak “emlak komisyonculuğu” olarak adlandırılmakta; bu işi meslek edinen kişilere de “emlak komisyoncusu” ya da kısaca “emlakçı” denilmektedir.
Buna paralel olarak “gayrimenkul simsarlığı sözleşmesi”ne de, ”emlak komisyonculuğu sözleşmesi” adı verilmektedir. Esasen “emlak komisyonculuğu” şeklindeki isimlendirmenin, hukuk tekniği ve literatürü açısından “taşınmaz simsarlığı”nı tamanlamıyla ifade etmez. Çünkü simsarlık ile komisyonculuk birbirinden pek çok nokta itibariyle farklı sözleşme tipleridir.
Yaşanan terim karmaşası, uygulamaya da yansımış ve simsarlıkla ilgili olarak bazen hukukî bazen de hukukî olmayan terimler yerleşmiştir. Simsarın aracılık ücretinin uygulamada komisyon olarak adlandırılmasından olsa gerek, simsarlık terimi uygulamada yerini komisyonculuğa terk etmiştir
Simsar, taraflara göre geçici ve bağımsız bir “yardımcı” olduğu için, aracılığını yaptığı sözleşmeden dolayı -ayrıca taahhüdü veya kusuru olmadığı sürece- herhangi bir sorumluluğu üzerine almış değildir. Bu yüzden, aracının hukukî niteliğinin simsar olup olmadığının saptanması, ilişkiye uygulanacak hükümler açısından önemlidir.
Ayrıca bu nokta, simsarlığı diğer birçok aracılık faaliyetinden ayıran önemli bir ölçüttür
HUKUKSAL DAYANAK ;
Yürürlükten kaldırılan 818 sayılı Borçlar Kanununda “Tellallık” olarak düzenlenmiştir.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu “tellâllık” yerine, ‘simsarlık’ terimine yer verilmiştir.
“SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 Maddeleri arasında düzenlenmiştir.
A-TANIMI VE ŞEKLİ ;MADDE 520
B-ÜCRET
I-HAK ETME ZAMANI : MADDE 521
II-ÜCRETİN BELİRLENMESİ: MADDE 522
III-SİMSARIN HAKLARINI KAYBETMESİ : MADDE 523
IV-EVLENME SİMSARLIĞI: MADDE 524
V-ÜCRETTEN İNDİRİM: MADDE 525
6098 sayilI TÜRK BORÇLAR KANUNU
A. Tanımı ve şekli
MADDE 520- Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Tüm sözleşmelerde olduğu gibi, simsarlık sözleşmesinin kurulması için de tarafların karşılıklıve birbirine uygun surette iradelerini beyan etmeleri gerekir.
Taraflar bu sözleşmeyi, sözlü-yazılı veya açık-zımnî irade beyanları ile kurabilirler; yeter ki sözleşmenin esaslı noktalarında anlaşmış olsunlar.
Hukukumuzda Simsarlık sözleşmesinin şekle bağlı olmaması kuralının istisnalarından birini,
Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinin III. fıkrası oluşturmaktadır. “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”
SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI
Simsarlık sözleşmesi incelenirken, bu sözleşmenin taraflarının da doğru şekilde tespit
edilmesi gerekir. Çünkü bu ilişkide -komisyonculuğa benzer şekilde- iki ayrı sözleşme vardır ve bunların birbirine karıştırılmaması gerekir. Birinci sözleşme,simsar ile duruma göre sadece bir taraf ya da her iki taraf arasında kurulan “ simsarlık “sözleşmesidir.
Birinci sözleşme,simsar ile duruma göre sadece bir taraf ya da her iki taraf arasında kurulan “ simsarlık “sözleşmesidir. Örneğin, Simsar (S), (A) ile (B) arasında bir sözleşmenin yapılmasını sağlamışsa, simsarlık sözleşmesinin tarafları, S ile A; S ile B
veya S ile A, B olabilir.
Bir de Simsarın aracılık faaliyeti sonucunda kurulmasını sağladığı
sözleşme vardır ki, buna asıl sözleşme denilebilir. Asıl sözleşmenin tarafları (A) ile (B)’dir. Bu sözleşmede Simsar, iş sahibi için görülen iş görme ediminin, konusu belirli vekili durumundadır
ASIL SÖZLEŞME
- A
- B
ü SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ
- SİMSAR (S)
- MÜVEKKİL (A)
VEYA
- SİMSAR
- A VE B
SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNİN KONUSU
Simsarlık sözleşmesinin konusu, simsarın bir sözleşme kurulması fırsatını gösterme veya o
sözleşmenin kurulmasını sağlamak amacıyla gerçekleştirdiği faaliyettir. Bu sözleşme ile müvekkil, simsara, onun araştırıp bulacağı üçüncü kişi ile kendisi arasında tasarladığı sözleşmenin kurulması konusunda aracılık yapma işini vermiş ve bu faaliyete karşılık bir ücret vaat etmiştir.
Simsar ise sözleşmenin konusunu oluşturan işte üçüncü kişiyi araştırıp bulmayı ve aracılık yapmayı üstlendiği işin sözleşme ile sonuçlanmasını sağlamak için gerekli zemini hazırlamayı taahhüt etmiştir.
Kısacası, simsarın üstlendiği faaliyet (edim), bir esas sözleşmenin kurulması fırsatını gösterme veya kurulmasına aracılık etme veya bunların her ikisi oluşturur.
Simsarın bu işteki rolü de sadece sözleşmenin kurulmasına aracılıktan ibaret olup, onun kanun
gereği temsil yetkisine sahip olması söz konusu değildir. Bunun doğal sonucu olarak simsar,
aracılık faaliyeti sonucu kurulmasını sağladığı sözleşme ile ilgili olarak herhangi bir hak, borç
veya sorumluluk sahibi olmaz.
SİMSARLIK İLİŞKİSİNİN UNSURLARI
BAĞIMSIZLIK
GEÇİCİLİK
YAZILI ŞEKİL (GAYRİMENKUL SİMSARLIĞINDA)
ARACILIK
ÜCRET
olarak özetlenebilir.
BAĞIMSIZLIK
Simsar aracılık ettiği her iki tarafa tabi değildir.Bu özelliği onu benzer aracılık faaliyetlerinden ayırır.
GEÇİCİLİK
Simsarlık ilişkisi sürekli bir ilişkiyi ifade etmez
ARACILIK
Müvekkilin Menfaatlerini Gözetme:
TBK 506/2; Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
TBK 523 – Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.
GAYRİMENKUL SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİ
Bir gayrimenkul üzerinde aynî veya sahsî hak kurulmasına ilişkin olarak taraflar arasında yapılan sözleşmelere simsarın aracılık etmesidir.
Konusu gayrimenkulün satımı, kiralanması, alım-satım vaatleri, gayrimenkul karşılık gösterilerek ödünç alınması; arsa karşılığı daire yapımı; gayrimenkul trampası; gayrimenkul üzerinde irtifak, sükna, sulama, geçit hakkı sözleşmeleri; gayrimenkulın sermaye olarak konulduğu ortaklık anlasmaları, gayrimenkul üzerinde ipotek tesisi veya alım, geri alım, önalım olabilir.
GAYRİMENKUL SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİ ŞEKİL ŞARTI
TBK 520/3; Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
TBK 12/2;Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.
TBK 14/1 – Yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunması zorunludur.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2009/3-226 E. 2009/245 K. 10.06.2009 tarihli kararı;
“Gayrimenkul tellallık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla yazılı şekilde yapılmayan ve tarafların imzasını taşımayan tellallık sözleşmesi geçerli kabul edilemez.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2010/12894 E., 2010/16291 K., 12.10.2010 tarihli kararı;
“B.K. md. 404/3 uyarınca “gayrimenkul tellallığı sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlilik kazanamaz”. Hükümde yer alan şekil koşulu geçerlilik şartıdır. Şekil, sözleşmenin geçerlilik şartı olarak öngörüldüğü takdirde yazılı sözleşmenin tellallık sözleşmesinin unsurlarını kapsaması gerekir. B.K.nun 404/ilk hükmüne göre tellal ücret karşılığında bir aktin icrasına aracılık etmeyi üstlenir. Bu unsurları içermeyen “emlak gösterme belgesi” olarak düzenlenen yazılı belge tellallık sözleşmesi olarak geçerli sayılamaz. Bu itibarla taraflar arasındaki hukuki ilişki tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilemez”
Yargıtay13.Hukuk,Dairesi 24.09.2001 tarihli 2001/6302E. 2001/8247 K. Sayılı kararı
“BK. nun 404. ve devamı maddelerinde düzenlenen tellallık sözleşmesinin tellal ile alıcı arasında düzenleneceği belirtilmiş olup, bu sözleşmede satıcı olarak taşınmaz sahibinin de imzasının bulunacağına dair bir hüküm yoktur. Bu nedenle davacı tellal ile davalı alıcı arasında düzenlenen gayrimenkul tellallık sözleşmesi geçerlidir. Mahkemece, sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek işin esasına girilmeli; cezai şartla ilgili talep hakkında BK. nun 161/son maddesi hükmü nazara alınarak, hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir
Temel benzer KURUMLARDAN farkI
SİMSAR –TİCARİ NÜMESSİL
Simsar kural olarak müstakbel sözlesmenin taraflarını bularak onları karsılastırır. Gerekirsesözlesme görüsmelerinde taraflara yardımcı olarak onların sözlesmeyi yapmasını saglar. Onunislevi, bir sözlesmenin yapılması fırsatını yaratmak veya kurulmasına aracılık etmektir. Oysaticarî mümessil, isletmenin amacına dahil her türlü hukukî islemi müvekkili adına yapabilen bir dogrudan temsilcidir. Simsarın ise, temsil yetkisine sahip olabilmesi, açıkça yetkilendirilmesine baglıdır.
Aralarındaki temel farklar ise, simsarın hem bagımsız yardımcı, hem müvekkille olan iliskisinin geçici olmasında yatar. Oysa ticarî mümessil bagımlı yardımcıdır; isletme sahibini temsil yetkisinesahiptir ve onunla olan iliskisi süreklilik arz eder
SİMSAR-ACENTE
Acente; ticarî mümessil, ticarî vekil, müstahdem gibi bagımlı olmadan, acentelik sözlesmesi adı verilen bir sözlesmeye dayanarak,belli bir yer veya bölge içinde devamlı bir sekilde, ticarî bir isletmeyi ilgilendiren sözlesmelere aracılık etmeyi veya o sözlesmeleri tacir adına yapmayı meslek edinen kisidir. Hemen belirtmek gerekir ki, acentelik de simsarlık gibi bir çesit aracılık isinden ibarettir hukukî yapısı itibariyle olmasa da islev ve yaptıgı is itibariyle iki tür acenteden simsara en çok benzeyen, aracılık eden acentedir.
Çünkü aracı acente; simsar gibi müvekkili tacirin sözlesme yapacagı kisileri bulur, onları sözlesme kosulları konusunda bilgilendirir ve tacirle sözlesme iliskisi içine girmeye yönlendirir; yani aynen simsar gibi çalısır. Ancak, aracı acente, sadece yapılan icaba muhatap olmakla veya müvekkiline uygun is olanaklarını göstermekle görevini yerine getirmis sayılmaz. Aracı acentenin kendi faaliyetinin sonucu olarak üçüncü kisilerle müvekkilin sözlesme yapabilecek duruma da gelmesi gerekir. Baska bir deyisle, üçüncü kisiler acentenin çalısmalarının etkisi altında müvekkille sözlesme yapmaya karar vermelidir.
Ayrıca, onun müvekkille olan iliskisi simsardan farklı olarak devamlılık arz eder.Kısacası aracı acente müvekkili ile devamlı iliski içinde bulunan, aracılık faaliyeti dolayısıyla simsara benzeyen; fakat yükümlülük ve aktif çaba gösterme zorunlulugu açısından simsardan ayrılan bir kisidir.
Buna karsılık simsar, tarafları karsı karsıya getirir, sözlesmenin kurulmasında aracılık eder ve acente gibi tarafların herhangi birisine bagımlı degildir. Ancak, o taraflardan hiçbirisinin temsilcisi olmadıgı için yaptıgı aracılıkfaaliyeti sonucunda müvekkil/müvekkillerin hukuk alanında bir hak ve borç dogmaz. Simsar, bu anlamda bagımsız bir arabulucu olup acenteden farklı olarak kendi ad ve hesabına çalısır.
Acente ile tacir arasındaki iliski devamlıdır. Bu unsur, sözlesme yapan acenteyi vekilden; aracılık yapan acenteyi ise simsardan ayırır.
Acente, müvekkili ile kanunun gösterdigi ekonomik baglılıga karsın, çalısma kosullarını kendisi belirleyip tespit ettigi için, is iliskilerinde bagımsız olarak hareket eder O, daimî olarak aracılık yaptıgı islemlerde müvekkilinin menfaatlerini korumak zorunda olmasına karsın, simsarın yetkisi sadece ne için görevlendirilmisse onu kapsar ve o diledigi kisiler arasında aracılık yapabilir.
SİMSAR-KOMİSYONCU
Simsarlık kurumunu ifade etmek üzere uygulamada ve mevzuatta kullanılan terimlere iliskin olarak en büyük karsıklık, “komisyonculuk” ve “simsarlık” arasında yasanmaktadır. Bu karısıklık,özellikle “emlâk komisyonculugu” baglamındakarsımıza çıkar. Zaman zaman her iki kurum için aynı terim kullanılıyor olsa da, komisyoncu dolaylı temsil yetkisine sahip olmasıbakımından tellâldan farklıdır. Bunun dısında gördügü islev itibariyle de simsar, komisyoncudan ayrılmaktadır
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
A. Alım veya satım komisyonculuğu
I.Tanımı
MADDE 532- Alım veya satım komisyonculuğu, komisyoncunun ücret karşılığında, kendi adına ve vekâlet verenin hesabına kıymetli evrak ve taşınırların alım veya satımını üstlendiği sözleşmedir.
Bu bölümdeki hükümler saklı kalmak üzere, komisyon sözleşmelerine vekâlet hükümleri uygulanır.
Görüldügü üzere, komisyoncu, ücret karsılıgında alım satım islerinde aracılık etmekte; ancak aynı zamanda müvekkilini temsil yetkisine de sahip olmaktadır. Hemen belirtelim ki bu temsil, dogrudan temsil olmayıp dolaylı temsildir. Bu sonuç, maddedeki “kendi namına ve müvekkili hesabına” ifadesinden anlasılmaktadır.
Tellâllıkla komisyonculuk arasındaki en temel fark da burada ortaya çıkmaktadır. Komisyoncu, müvekkili hesabına olmakla birlikte, müvekkili adına degil,kendi adına hareket ettigi, baska bir deyisle sözlesmede taraf oldugundan bu özelligiyletellâldan ayrılır
ÜCRET
B. Ücret
I. Hak etme zamanı
MADDE 521- Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
ÜCRETE HAK KAZANMA ŞARTLARI
- Esas Sözleşmenin Kurulması
- Simsarın Faaliyette Bulunması
- Esas Sözleşmenin Kurulmasıyla Simsarın Faaliyeti Arasında Nedensellik İlişkisi Bulunması
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2006/4173 E. 2006/6487 K. 25.05.2006 tarihli kararı;
“Somut olayda, davacının alıcı ve dava dışı satıcıyı bir araya getirdiği, taşınmazın satışı için aracılık ettiği sözleşme içeriğinden anlaşılmaktadır. Mahkeme kabulünün aksine, tellal sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2005/11697 E. 2005/12907 K. 29.11.2005 tarihli kararı;
“Her ne kadar BK mad. 404-405 gereğince tellallık sözleşmesi tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bu sözleşme ise de; kira sözleşmesinin, tellallık ücret sözleşmesini imzalayan davalının eşi ile yapıldığı davalı ile taşınmazı kiralayan kişinin aynı soyadını taşıdığı ve telallık ücret sözleşmesinin yukarıda bahsedilen 5. Madde hükmü dikkate alındığında, davacı emlakçının bulduğu taşınmazı davalının eşinin kiraladığı gözetilerek, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU
II. Ücretin belirlenmesi
MADDE 522- Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2002/5541 E. 2002/6488 K. 03.06.2002 tarihli kararında;
“Taraflar arasında yapılan sözleşmede, davacı tarafından gösterilecek dairenin satın alınması halinde davacıya ödenecek olan komisyon ücreti belirlenmiş olduğu halde, mahkemece tarafların sözleşmede kararlaştırdığı ücret yerine, tapuda gösterilen satış bedeline itibar edilerek ücrete hükmedilmesi hatalıdır.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU
V. Ücretten indirim
MADDE 525- Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine, bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.
Kaynak İsviçre’de simsarlara karşı güvensizlik yaratan olaylar sebebiyle, ayrıca insanların barınma ihtiyaçlarını karşılamalarındaki kamusal yarar da gözetilerek bu tür sözleşmelerin de simsarlar tarafından kötüye kullanılarak aşırı ücret istemeleri engellenmek istenildiği belirtilmektedir.
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU
II. Simsarın haklarını kaybetmesi
MADDE 523- ”Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.”
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU
- Beş yıllık zamanaşımı
Madde 147 – Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır:
- Vekalet, komisyon ve acentalık sözleşmelerinden, ticari simsarlık ücreti alacağı dışında, simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar.
SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
TBK 520/1 –Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır.
1. Tek taraflı sona erdirme
Madde 512 – Vekalet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.
2. Ölüm, ehliyetin kaybedilmesi ve iflas
Madde 513 – Sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça sözleşme, vekilin veya vekalet verenin ölümü, ehliyetini kaybetmesi ya da iflası ile kendiliğinden sona ermiş olur. Bu hüküm, taraflardan birinin tüzel kişi olması durumunda, bu tüzel kişiliğin sona ermesinde de uygulanır.
Vekaletin sona ermesi vekalet verenin menfaatlerini tehlikeye düşürüyorsa, vekalet veren veya mirasçısı ya da temsilcisi, işleri kendi başına görebilecek duruma gelinceye kadar, vekil veya mirasçısı ya da temsilcisi, vekaleti ifaya devam etmekle yükümlüdür.
6098 sayILI TÜRK BORÇLAR KANUNU
IV. Evlenme simsarlığı
MADDE 524- Evlenme simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamaz ve takip yapılamaz.
KAYNAKÇA
TÜRK HUKUKUNDA TELÂLLIK VE TELÂLLIGIN UYGULAMADA FARKLI GÖRÜNÜMLERİ- Tamer BOZKURT
TİCARİ İŞLETME HUKUKU-SABİH ARIKAN
KAZANCI HUKUK